Nach heftigen Turbulenzen kommt die Immobilienbranche langsam wieder in die Gänge. Das zweite Halbjahr steht im Zeichen der Stabilisierung. Trotzdem müssen die meisten Immogesellschaften Abwertungen ihrer Portfolios hinnehmen.

Kaum ein Ereignis hat die heimische Wirtschaftswelt im – an Erschütterungen nicht gerade armen – abgelaufenen Wirtschaftsjahr derart aufgewühlt wie der Zusammenbruch des Immofinanz-Reiches. Als eherne Festung, uneinnehmbar und vor allem unfehlbar, hatte sich die Immobiliengruppe rund um ihren Langzeitvorsitzenden Karl Petrikovics seit der Gründung im Jahr 1990 präsentiert. Die Immofinanz war gemeinsam mit ihren Ablegern Immoeast und Immoaustria die größte Immobiliengruppe des Landes. Damit ist es vorbei: Lag der Verkehrswert des Immofinanz-Portfolios im Vorjahr noch bei 18 Milliarden Euro, wies das Quartalsergebnis mit Mai 2009 nur mehr ein Immobilienvermögen von 7,9 Milliarden aus. Dazwischen liegt der überraschende Rücktritt von Petrikovics und die Suche nach mehr als 500 Millionen Euro, die aus einer Kapitalerhöhung der Immoeast stammen und veranlagt worden sein sollen. Gegen »Karl den Großen«, wie Petrikovics branchenintern genannt worden war, läuft seit Monaten ein Ermittlungsverfahren.

Pennystock Immofinanz
Zu spüren haben die Turbulenzen auch die Anleger bekommen: Die ohnehin schon seit 2007 durchgerüttelten Immobilienaktien von Immofinanz und deren Tochter Immoeast – auf die aber 88 % des Immofinanz-Portfolios entfallen – stürzten nach Bekanntwerden der Ungereimtheiten weiter ab und wurden zum »Pennystock«, die unter einem Euro pro Aktie notierten – nach Höchstkursen jenseits der 12-Euro-Marke vor zwei Jahren. Mittlerweile haben sich die Immofinanz-Papiere etwas erholt und notieren zwischen 2,50 und 3 Euro, die Aktie der Immoeast, die Ende 2008 mit 24 Cent ihren Tiefststand erreicht hatte, liegt inzwischen wieder über 4 Euro. Was die Entwicklung der Immobilienaktien allgemein betrifft, kann 2009 von einem Jahr der Erholung gesprochen werden. Während der IATX, der Index der an der Wiener Börse gelisteten Immobiliengesellschaften, von Anfang 2007 bis Ende 2008 von knapp 400 auf 40 Punkte abgestürzt war, haben sich die Kurse inzwischen erholt, der IATX notierte im Dezember immerhin wieder bei rund 150 Punkten.

Stabilisierung
Wie überhaupt das zweite Halbjahr 2009 im Immobilienbereich im Zeichen der Stabilisierung stand, zumindest im operativen Bereich. So konnte etwa die CA Immo-Gruppe ihr Nettoergebnis in den ersten drei Quartalen 2009 um knapp 14 % auf 118 Millionen Euro steigern. Dass das Ebit, das Ergebnis der Geschäftstätigkeit, von +82 Millionen im Jahr 2008 auf –6 Millionen gefallen ist, liegt in erster Linie an den Abwertungen in der Höhe von 115 Millionen Euro, die das Immobilienportfolio in den ersten drei Quartalen erfahren musste. Für das dritte Quartal alleine ergibt sich bei der CA Immo allerdings bereits wieder ein positives Ebit von 15 Millionen Euro, was das Unternehmen als Zeichen eines sich erholenden Immobilienmarkts deutet. Verschlechtert hat sich aber das Finanzergebnis, und zwar von –72 Millionen in den ersten drei Quartalen 2008 auf –115 Millionen im heurigen Vergleichszeitraum.

Notwendige Abwertungen
Mit der Notwendigkeit, den Wert ihrer Immobilienportfolios nach unten zu berichtigen, ist nicht nur die CA Immo konfrontiert: Im abgelaufenen Jahr mussten fast alle Immos abwerten, nachdem sie sich ihre Ergebniszahlen in den letzten Jahren durch Aufwertungen so sehr verschönt hatten, dass zeitweise der Gewinn den Umsatz überstieg – wie es in den guten Jahren etwa bei der Immofinanz der Fall war. Bei der Immoeast waren es im Zeitraum Oktober bis Dezember 2008 minus 294 Millionen, um die das Portfolio wertberichtigt werden musste. Dementsprechend negativ fällt das Finanzergebnis des Ende April zu Ende gegangenen Geschäftsjahres 2008/09 aus: Minus 913 Millionen, nach einem Plus von 251 Millionen im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Um sagenhafte 11.500 % (elftausendfünfhundert Prozent) ist das Ebit eingebrochen: Von +15 Millionen auf –1,7 Milliarden Euro. Dass sich die Lage von Immofinanz und Immoeast – die im ersten Halbjahr 2010 fusioniert werden sollen, wie deren neuer Vorstandsvorsitzender Eduard Zehetner ankündigt – aber stabilisiert hat, zeigen die per Quartal Ende Juli durchwegs positiven Unternehmenskennzahlen: Bei annähernd gleichem Umsatz wie im Vergleichszeitraum 2008 liegt das Ergebnis der Geschäftstätigkeit der Immofinanz bei 118 Millionen Euro. Das Ebit der Immoeast, die im März die Immoaustria und damit deren Portfolio erworben hat, liegt bei 102 Millionen.
Einen um 80 Millionen geringeren Wert ihres Portfolios verzeichnet auch die Conwert AG per Ende September, obwohl sich die Anzahl der Immobilien um 17 erhöht hat. Das auf Altwohnbauten spezialisierte Unternehmen hatte im Vorjahr noch um 47 Millionen aufgewertet, in den ersten drei Quartalen 2009 hingegen praktisch nicht. Bedingt durch diese »Verzerrung« sei das Ebit heuer mit 73 Millionen Euro auch deutlich niedriger ausgefallen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, als das Betriebsergebnis 108 Millionen ausmachte, wie die Conwert mitteilt. Die zum Conwert-Reich gehörende, auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Eco Business Immobilien hat ihre Verschuldung durch Verkäufe reduziert. Hatte das Unternehmen Ende September 2008 noch 123 Objekte im Portfolio, wurde der Bestand heuer um die Hälfte reduziert. Das Vorsteuerergebnis (EBT) wurde von –25,4 Millionen Euro im Vorjahr auf –10,7 Millionen in den ersten drei Quartalen 2009 reduziert. Das Geschäftsergebnis beträgt in den ersten drei Quartalen 5,3 Millionen Euro, nach 5,7 Millionen im Vergleichszeitraum 2008. Auch die Eco unter ihrem Noch-Vorstandsvorsitzenden Friedrich Scheck – er tritt Ende des Jahres zurück – vermeint, im dritten Quartal 2009 eine positive Trendwende zu verspüren. Nach Abwertungen von –25 Millionen im ersten Halbjahr hat die Immobilienfirma ihr Portfolio im dritten Quartal bereits wieder um knapp 7 Millionen Euro aufgewertet.

Hotelbelebung
Eine deutliche Belebung des Marktes für Immobilientransaktionen spürt auch der Hotelprojektentwickler Warimpex. Der Markt sei zwar noch sehr kompetitiv, im dritten Quartal habe sich die negative Tendenz jedoch deutlich abgeschwächt, im Hotelbereich sei eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau zu registrieren, wie die beiden Vorstände Franz Jurkowitsch und Georg Folian erläutern. Dennoch sind die Umsatzerlöse aus dem Hotelbetrieb der vorwiegend in Polen, Tschechien und Ungarn tätigen Warimpex vorerst noch rückläufig – von 66 Millionen nach den ersten drei Quartalen des Vorjahres ging der Umsatz auf 58 Millionen Euro zurück. Vergleicht man jedoch das dritte Quartals 2009 zu dem gleichen Zeitraum 2008, dann zeigt sich die Stabilisierung am Markt: In diesem Quartal gab es mit 5,9 Millionen wieder einen Vorsteuergewinn. Grundsätzlich positiv ist auch die Stimmung beim Projektentwickler und Bauträger UBM AG. Das im Mehrheitseigentum von Porr und CA Immo stehende Unternehmen erwartet zwar für heuer noch ein Ergebnis ähnlich wie 2005 und 2006. Der Umsatz ging in den ersten drei Quartalen um 12 % auf 206 Millionen zurück, der Gewinn ist um die Hälfte auf 7 Millionen geschrumpft. Die Immobilienverkäufe im dritten Quartal hätten aber wieder um 58 % angezogen, der Markt dürfte im vierten Quartal aus dem Gröbsten heraus sein, so die Einschätzung des UBM-Vorstands.
Bewegung im Osten.
Mit steigenden Umsätzen auf dem zentral- und osteuropäischen Immobilieninvestmentmarkt rechnet auch das Immobilienbewertungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE). Allerdings werde sich diese Erholung erst 2010 und 2011 einstellen, für das heurige Jahr registriert das Unternehmen ein signifikantes Absinken der Investitionsvolumina. Vor allem die Märkte in Westeuropa waren von der Wirtschaftskrise betroffen, während etwa Polen auch heuer ein Wirtschaftswachstum verzeichnen wird. Auch für die nächsten beiden Jahre würden die Erfolgsaussichten auf den osteuropäischen Immobilienmärkten besser ausschauen als in Westeuropa, die Immobilienpreise beispielsweise in Warschau und Prag lassen laut CBRE Preisstabilität erwarten. So rechnet der Internationale Währungsfonds für die Slowakei mit 3,7 % Wachstum im Jahr 2010, für Polen mit 2,2 %. In der Eurozone werde die Wirtschaft hingegen nur ein Plus von
0,3 % abschließen. Auch für die Ukraine und Russland sieht CBRE im nächsten Jahr ein positives Wirtschaftswachstum und damit positive Auswirkungen auf die Büroimmobilienmärkte.
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Noch ein Luxushotel
Vier Sterne Plus an der Wiener Ringstraße, 150 Zimmer, 15 Luxuswohnungen und 100 Millionen Baukosten: Im ersten Halbjahr 2010 soll es mit dem Umbau des Palais Hansen zu einem Luxushotel ernst werden. Projektentwickler ist ein Konsortium aus den Projektentwicklern Porr Solutions, Warimpex, der Wiener Städtischen Versicherung und der Wien Holding – die als Vertreter des ehemaligen Eigentümers Stadt Wien bis zur Einreichung 20 % Anteil hält. In das vom Ringstraßenarchitekten Theophil Hansen errichtete viergeschoßige Palais mit 23.000 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche wird die Hotelgruppe Kempinski als Pächter einziehen. Der Vorvertrag dafür ist laut Warimpex unterschrieben.
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»Banken beginnen zu finanzieren!«
Thomas Malloth, Obmann des Fachverbands der Immobilientreuhänder, über den Immobilienmarkt:

Report: In Immobilienkreisen ist von einer Stabilisierung des Marktes für Büro- und Gewerbeimmobilien im dritten Quartal die Rede. Ist dieser Optimismus berechtigt und welche Anzeichen gibt es dafür?
Malloth: Auffällig ist, dass die Banken wieder relativ problemfrei zu finanzieren beginnen. Was Gewerbeimmobilien betrifft, muss das Marktgeschehen sehr differenziert betrachtet werden. Gerade sie sind weitaus lageabhängiger als etwa Wohnungen. Die Büroimmobilien hatten aus meiner Sicht überhaupt keinen wesentlichen Einbruch, die Produktion war bereits bei Beginn der Krise weitgehend eingestellt, sodass der Markt zurzeit das bereits fertiggestellte Angebot aufnimmt. Wir haben eine im internationalen Durchschnitt bemerkenswert niedrige Leerstandsrate. Es ist durchaus an der Zeit, dass Projekte wieder geplant und begonnen werden. Für Einkaufsimmobilien gilt umso mehr die extreme Lageabhängigkeit. Dieser Markt gestaltet sich auch wegen der gegebenen Unsicherheiten im Konsum weiterhin abwartend. Bei industriell genutzten Liegenschaften ist keine wesentliche Bewegung erkennbar, das war aber auch schon vor der Krise so. Ähnliches gilt für Logistikimmobilien.

Report: Hat sich die Stabilisierung spürbar auf die Immobilienpreise und die Mieten ausgewirkt?
Malloth: Es gibt zahlreiche Fonds und institutionelle Anleger, die dringend Ware suchen. In diesem Bereich sind die Preise ungebrochen hoch. Ein ungebrochener Run ist auf Zinshäuser zu Anlagezwecken erkennbar. Der Wohnungsmarkt ist im Bereich Eigentum weiterhin eher hochpreisig, da sehen wir sogar einzelne Immobilien, die – gemessen an den letzten Jahren – Höchstpreise erzielen. Im mittleren und unteren Marktsegment wird das Preis- und Mietgefüge vollkommen stabil. Ich erwarte in diesem Bereich auch im Jahr 2010 eine weitgehend kontinuierliche Entwicklung, die jedenfalls eher nach oben als nach unten zeigt.
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Trends in der Immobilienbewertung
Seit der Erstauflage des Buches »Immobilienbewertung Österreich« im Jahr 2007 hat sich das ökonomische Umfeld in gravierender Weise verändert. Die weltweite Wirtschaftskrise verdeutlicht einmal mehr, wie wesentlich fundiertes Wissen über die sich kontinuierlich verändernden Rahmenbedingungen und »Werttreiber« der Immobilienwirtschaft ist. »Wichtig ist vor allem die Wiedergewinnung des Vertrauens in die Märkte, sei es der Kapital- oder der Immobilienmarkt«, betont Margret Funk, ÖVI Vizepräsidentin, die gemeinsam mit Sven Bienert von KPMG Herausgeber der ÖVI-Publikation »Immobilienbewertung Österreich« ist. Aufgrund der zunehmenden Einbindung der Immobilienmärkte in den breiteren, internationalen Kapitalmarkt und der Anforderungen weltweiter Bilanzierungsvorschriften wurden in Österreich in den vergangenen beiden Jahren auch »internationale« Methoden, wie jene des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens, stärker verankert. »Die neue ÖNORM B 1802-2 bringt einen entscheidenden Schritt Richtung Harmonisierung der österreichischen mit den internationalen Bewertungsmethoden«, erläutert Funk die Auswirkungen auf die österreichische Immobilienbewertungslandschaft.In dem Buch wurden nicht nur Krise und internationale Normierungen im Rahmen der Neuauflage berücksichtigt, sondern auch neue Themenfelder wie Green Buildings und Nachhaltigkeit von Immobilien, die Wertabbildung im Markt, Wertzuwachs oder die Schnittstelle von Unternehmensbewertung und Immobilienbewertung.
In den vergangenen Jahren begann eine Entwicklung, die einen durchaus großen Einfluss auf die Immobilienbewertung hat und weiterhin haben wird. Unterschiedliche Aspekte haben dazu geführt, dass am institutionellen Immobilienmarkt häufiger Bereiche der Immobilien- und Unternehmensbewertung sich ergänzen bzw. überschneiden. Dies hat zur Folge, dass Immobiliengutachter sich verstärkt mit der Materie der Unternehmensbewertung auseinandersetzen sollten.
Info: www.ovi.at
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Plattform Immobilienwirtschaft
Wirtschaftskrise und die reduzierte Nachfrage haben die Investitionen im gewerblichen Immobilienbereich auf ein Minimum zurückgehen lassen. Im Wohnungsbereich wäre die Bereitschaft zu Investitionen aber vorhanden, ist sich Österreichs Immobilienwirtschaft sicher. Restriktive Maßnahmen des österreichischen Mietrechts und unattraktive steuerliche Rahmenbedingungen würden es den Investoren aber unmöglich machen, ihre Pläne in die Praxis umzusetzen, kritisiert Thomas Malloth vom Fachverband der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer. Oliver Brichard von der Wiener Wirtschaftskammer berechnet, dass allein in Wien rund 13.000 Objekte aus der Gründerzeit sanierungsbedürftig seien, was ein Investitionsvolumen von vier Milliarden Euro bedeute. Unwirtschaftliche Mieten und die Erschwernisse bei Dachbodenausbauten würden das verhindern. Aus diesem Grund haben sich Vertreter von Immobilientreuhändern, Bauträgern, Immobilieninvestoren und Hausbesitzern zusammengefunden, um Rahmenbedingungen für konjunkturbelebende Aktivitäten zu fordern. Für energieoptimierende Maßnahmen und Sanierungen sollte es die Möglichkeit der beschleunigten Absetzung auf zehn Jahre, eine fünfjährige Abschreibungsmöglichkeit, die Gleichstellung von Liegenschaften im Betriebs- mit jenen im Privatvermögen, den Verlustvortrag für den Haus- und Grundbesitz und die Vorsteuerabzugsberechtigung geben. In Wien solle es außerdem vereinfachte Förderungen bei Sanierungsvorhaben sowie Erleichterungen der statischen Auflagen bei Dachbodenausbauten in Gründerzeithäusern geben.